注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

西安阿塔管理咨询

助力成长型企业实现快速稳定发展

 
 
 

日志

 
 
关于我

阿塔咨询作为中国最权威的管理咨询公司之一,专注于为集团化公司、成长型企业提供管理整体解决方案和内训服务。资深的行业专家在战略管理、企业文化建设、组织变革、业务流程重组、人力资源管理、营销与品牌、风险控制等领域掌握了先进的管理理念和兼具创新性的实施方法, 阿塔咨询拥有管理咨询师六十余名,为金融、地产、政府、能源、科技、酒餐、医疗、消费品等行业逾百家客户提供专业服务,

网易考拉推荐

【阿塔咨询】房地产“崩盘论”不科学?  

2014-06-26 11:29:31|  分类: 管理咨询 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
【阿塔咨询】房地产“崩盘论”不科学? - 阿塔咨询-张皓 - 阿塔咨询-张皓

近期关于中国房地产市场的讨论如火如荼,“泡沫论”也再度引发关注。阿塔小编认为,中国房地产市场近期出现的是一次周期性放缓,趋势上来看,伴随着中国城镇化的不断推进,中国房地产市场的需求仍将保持旺盛,出现逆转的概率并不大。

从一些指标来看,房地产市场在过去几个月的降温迹象十分明显,首先房价增速出现掉头迹象,同时主要城市的新房未售存量进一步上升,并攀升至12-15个月销售量的高位附近,明显市场一般认为的6-9个月(平均大约为8个月)的合理水平。需要指出的是,未售房屋与销售量的比率是一个动态的数值,过去几个月房地产成交量出现明显下滑,导致分子变小,也在很大程度上导致了这一指标的恶化。

但需要指出的是,中国很多城市仍然存在限购政策,从这个角度来说,如果需求仍然被压制,贸然判断房地产市场将出现“崩盘”并不科学。当然,在一线和多数二线城市之外,中国的很多城市并不存在限购政策,同时常住人口在过去5-10年的增幅并不大,但房地产的建筑面积却不小,这些城市在未来一段时间存在着房价调整和去库存的压力。但如果一二线城市的房价保持平稳,那么三四线城市的房地产市场出现无序化去库存的概率则较低。

事实上,这已经不是讨论第一次中国房地产市场是否崩盘。在过去的十年中,房地产崩盘论曾数次出现,但最终以房价的探底回升终结。从这个角度来说,中国房地产市场是一个周期性很强的市场,在过去我们至少看到了两个清晰的周期,第一个从2007年左右到2009年年中,第二个则从2009年年中到2012年年中,本轮周期从2012年年中开始,而目前来看,房价增速在今年年初出现见顶迹象,从历史经验来看,房价触底仍然需要大约一年左右的时间。

从房地产企业的应对来看,与过去几次房地产进入低潮相比,企业的行为要成熟很多。比如说伴随着房价的走软,房地产投资增速出现明显下滑,同时新开工面积也在今年年初出现了负增长。尽管媒体报道称企业手中囤积的土地很多,但从同比数据来看,未开发土地的数量也出现了负增长,同时企业的拿地热情也明显下降。从这些行为来看,房地产企业已经先于市场进行调整,这符合周期性的经济行为,也有利于房地产市场的理性和有序调整。

与此同时,房地产企业的资产负债率也处于较为健康的水平,从这个角度来说,房地产企业并没有太强的动力来突击降价降低库存。在国内上市的房地产企业的资产负债率在2013年年底已经降低了到了50%左右,这远远低于金融危机期间的90%,表明房地产企业的整体财务状况良好。从过去几轮房地产市场调整来看,每次房地产市场出现调整,行业的集中度都出现较为明显的上升,在过去3年中,前10大房企的市场份额上升了3个百分点到13.3%,前50大房企的市场份额则上升了5个百分点至25.4%,这表明市场出现了显著的兼并重组迹象,而这一迹象在未来一段时间可能会更加明显。

这些都表明中国房地产市场在过去一年的房价飙升后,进入新一轮的周期性调整,而这样的市场调整也是必须且不可避免的。

从一些长期指标来看,中国房地产市场事实上仍有较大的上升空间,同时房地产市场的需求也仍将保持旺盛。

首先,中国的房价收入比保持在7左右的水平,即购买一套70平米的住房大约需要消耗一个家庭7年左右的收入,这个水平尽管显著高于欧美等发达国家,但仍然在合理范围之内。当然,大城市的房价收入比较高,比如说北京在12-13左右,上海则在10左右,但与之相比,香港在20左右,日本也在10左右,这表明中国一线城市的房价尽管不便宜,但也没有出现显著的泡沫迹象。

第二,中国一线城市的房租收益比从2010年以来保持在2.5-3.0%左右的水平,这一水平与2008年之前相比有较大幅度的下滑,但从全亚洲来看,中国城市的房租收益比保持在一个正常的水平,略低于香港的3.0%,但高于新加坡的2.4%,孟买的2.4%以及台北的1.6%。伴随着中国货币政策放松,房租收益比与存款利息之间的“差距”也会逐步收窄,这也反映了中国房地产市场的周期性调整过程。

第三,从绝对价格来看,中国的房价仍然远远称不上“昂贵”。比如说上海中心城区的平均房价在7000美元左右,与台北相当,但显著低于孟买的11600美元,东京的11460美元,新加坡的18000美元以及香港的20000美元。从这些角度来看,上海作为一个逐步崛起的国际金融中心,其房价并没有脱离基本面太多。

第四,从全国范围来看,目前的房屋存量大约为210亿平米左右,这大约等于目前7.3亿城镇人口人均住房占地面积为29平米左右,在未来的10年中,大约还有2亿人会进入城市,而这些新增人口对房地产的需求仍将十分旺盛,按照中国国务院发展研究中心的估算,到2023年,人均住房面积将上升至34平米左右,接近于经合组织国家的平均水平。按照这一估算,尽管但增速会在2018年前后进入负增长的轨点,中国实际住房在建面积在未来10年仍将处于高位。

  评论这张
 
阅读(2)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017